Investeren in vastgoed 36


Lees hier hoe je kunt investeren in vastgoedDiverse lezers hebben me gevraagd over investeren in vastgoed te schrijven. Ik ben zelf echter geen ervaringsdeskundige in beleggen in vastgoed. Maar mijn collega-blogger Mr CF, van het blog Cheesy Finance, is dat wel. Hij bezit samen met zijn vrouw 4 verhuurde eenheden verdeeld over 2 panden, 1 uitstaande hypotheeklening (via Mogelijk.nl) en een achtergestelde lening. Ik ben dan ook blij dat hij een gastblog over investeren in vastgoed heeft geschreven! Aan hem het woord:

Inleiding Mr CF – investeren in vastgoed

Mr FOB heeft een duidelijke voorkeur voor beleggen in indexfondsen voor het bereiken van financiële onafhankelijkheid, en terecht! Het is een hele makkelijke en degelijke manier om financieel onafhankelijk te worden. Wij doen zelf ook gezellig mee aan indexbeleggen.

Echter, we hebben een nog grotere voorkeur voor cash-flow beleggingen. Ons portfolio bestaat dan ook grotendeels uit vastgoed en dividendaandelen. Het maandelijkse krijgen van geld uit verschillende inkomstenbronnen is voor ons mentaal erg prettig.

Tijdens een recente lunch in een park op een doordeweekse dinsdag (het hebben van geen baan heeft zo zijn voordelen!) gaf Mr FOB aan dat hij regelmatig vragen krijgt over investeren in vastgoed. Maar omdat hij zelf geen ervaring heeft, vroeg hij aan mij om een gastblog te schrijven. Daar kon ik natuurlijk geen nee tegen zeggen als vastgoedbelegger!

Hoe te beginnen met investeren in vastgoed?

Investeren in vastgoed vind ik leuk, soms spannend en het kan ook zeer lucratief zijn. Maar de eerlijkheid gebied te zeggen dat het meer tijd en energie kost (vooral aan het begin) dan (passief) indexbeleggen. Je kunt natuurlijk verschillende zaken uitbesteden, maar dit zal uiteindelijk je rendement drukken. Afhankelijk van wat je wilt en kunt, kan uitbesteden echter wel een slim idee zijn, vooral vanwege de belastingen. Later meer hierover, nu eerst een overzicht van de basis in vastgoed beleggen.

Wat is je doel en hoe ga je daar komen?

Voordat je begint moet jij je eerst afvragen waarom je wilt investeren in vastgoed. Doe je het voor de maandelijkse cash-flow? Ben je misschien meer geïnteresseerd in het flippen (kopen, opknappen en verkopen) van vastgoed? Of zie je het juist als een pensioen voorziening en wil je later (een) afbetaald(e) pand(en) bezitten om te kunnen verkopen om van te leven? Er zijn veel verschillende strategieën met vastgoed mogelijk, allemaal met hun eigen voor- en nadelen.

Cash-flow

Stel je wilt graag vastgoed voor de cash-flow (zoals wij dat ook doen). Dan is de vraag wat voor vastgoed? Ga je voor woningen? Of juist commercieel/industrieel vastgoed? Of wil je juist land om te verpachten aan een boer of woningeigenaar?

Investeren in vastgoed met kleine bedragen

Misschien wil je investeren in vastgoed met kleine bedragen. Of wil je wel de lusten maar niet de lasten van vastgoed? Dan kan het handiger zijn om via een crowdfunding site of private lening indirect in vastgoed te investeren. Je kan ook vastgoedfondsen (lees: Real Estate Investment Trusts – REITs) kopen op de beurs die (maandelijks) dividend betalen.

Nog makkelijker is om indexfondsen te kopen die de vastgoedmarkt als geheel volgen (met bijbehorende spreidingsvoordelen). Er zijn heel veel manier om in vastgoed te beleggen (direct of indirect). Doe dus je huiswerk zodat je weet wat kan doen. Daarna is de keuze aan jou om te beginnen met investeren in vastgoed.

Lees ook: Beleggen indexfondsen voor beginners

Vastgoed voor de verhuur

Echter, de manier die de meeste mensen aanspreekt (en waar de meeste vragen over komen bij Mr FOB) is het verhuren van vastgoed. En dan specifiek het verhuren van woonruimte. Dit is waar we verder naar zullen gaan kijken in de komende paragrafen.

Onderzoekspunten voorafgaand aan investeren in vastgoed

Je hebt dus net besloten om te gaan investeren in een appartement of huis voor de verhuur. Wat moet je dan allemaal uitzoeken? Hier zijn zaken waar je in ieder geval naar moet kijken:

  • Wat is de normale vraagprijs in het gebied waar je wilt kopen (prijs per m2 woonruimte)?
  • Wat is er zoal beschikbaar in de markt en waar ligt de vraag voor wat betreft verhuur?
  • Wat zijn de huurprijzen in die buurt? Hiervoor kan je bijvoorbeeld kijken op sites als Pararius, Marktplaats, Funda, etc.
  • Welke kosten komen op je af? Denk hierbij aan VvE, OZB, rioolheffing, waterschapsbelasting, verzekeringen (bv. rechtsbijstand), regulier (geiser) onderhoud, etc.
  • Wat is de maximale hypotheek/lening die ik kan krijgen (vaak 70% van de marktwaarde in verhuurde staat, welk lager is dan de marktwaarde in niet-verhuurde staat)?
  • Wat zijn de gangbare rentes die je hiervoor betaalt (hint, ongeveer 2-5% afhankelijk van voorwaarden, looptijd en “loan to value” (LTV) ratio).
  • Wat zijn de kosten voor vastgoedbeheer? Als je al een baan hebt wil je waarschijnlijk jouw vermogen graag in Box 3 houden. Beheer uitbesteden is een van de makkelijkste eerste stappen om de belastingdienst met je mee te krijgen.

Als je de bovenstaande vragen globaal kunt beantwoorden ben je al een aardig eind op weg. Het kan echter even duren voordat je een goed beeld hebt van jouw specifieke deel van de vastgoedmarkt.

Bekijk een pand

Als je ooit een woning voor jezelf gekocht hebt, dan heb je waarschijnlijk erg naar woongenot gekeken. Doe dit niet voor een pand dat je wilt verhuren! Voor een pand voor de verhuur moet je namelijk heel anders gaan kijken. Je moet kijken vanuit rendementsoogpunt en vanuit de huurder(s). Maak eens een afspraak bij een makelaar en vraag jezelf het volgende af:

  • Hoe groot is het risico op leegstand (waarschijnlijk laag in steden, hoger daarbuiten)?
  • Hoeveel onderhoud zit eraan te komen voor het pand (kijk dus ook de VvE stukken na indien van toepassing)?
  • Wat moet er eventueel gelijk vervangen worden voordat je gaat verhuren?
  • Hoe goed is de wijk, en welke kant gaat deze op (ontwikkelingen in de buurt)?
  • Hoe is het parkeren in de buurt, uitgaansleven, openbaar vervoer, etc. (locatie is heel belangrijk). Kortom hoe is de locatie en welk soort huurders spreekt dat aan?
  • Is het handig om betere isolatie aan te brengen/ramen vervangen? Dit geeft je een hoger energielabel en dus puntentelling voor de verhuur (later meer hierover). Hiermee mag je een hogere huur vragen.
  • Kun je meerwaarde creëren door een slaapkamer toe te voegen? Misschien is een upgrade van de keuken of badkamer handig (luxe kraan, doorgetrokken tegelwerk tot plafond in de badkamer, design radiator, etc.; wederom voor de verhuur-puntentelling).

Kleinere panden of appartementen

Probeer een goed beeld te krijgen van het werk dat nodig is om maximaal rendement uit je pand te halen. Het is vaak zo dat kleinere appartementen en woningen die verhuurd kunnen worden aan meerdere mensen het meeste rendement opleveren.

Investeren in vastgoed: kleinere appartementen en woningen die verhuurd kunnen worden aan meerdere mensen leveren meestal het meeste rendement op Klik om te Tweeten

10-15 panden bekijken

Het komt zelden voor dat je bij je eerste pand gelijk succes boekt. Het is niet ongewoon om 10-15 of meer panden te bekijken voordat je het juiste gevonden hebt. Meer panden bekijken geeft je ook steeds meer inzichten. Je leert elke keer wel iets nieuws.

Neem ook eens een aannemer mee naar een (klus) pand, om sneller een offerte te krijgen. Of überhaupt om te kijken of ze tijd/zin hebben voor de klus waar je ze voor nodig zou hebben.

Overleg met vastgoedbeheerders en makelaars

In de huidige vastgoedmarkt is het vinden van panden behoorlijk lastig. Er is veel competitie en de prijzen zijn hoog. Dit maakt het vinden van een geschikt pand er niet makkelijker op. Kortom, ga eens praten met makelaars, vastgoedbeheerders en andere professionals in de vastgoed wereld. Laat weten dat je geïnteresseerd bent. Een netwerk is in deze tijd zeer belangrijk!

Ook goede aannemers en inspecteurs kunnen heel handig zijn om snel te kunnen schakelen. Kortom, zorg dat je een netwerk opbouwt! Heb je hier geen zin in? Dan zou ik wachten tot de volgende crisis voordat je begint met vastgoed, of je moet met relatief weinig rendement genoegen nemen.

Ga puntentellen!

Zorg er altijd voor dat je weet wat je voor huur mag vragen voor het pand. En dan heb ik het niet alleen over de huurprijs zoals die in de buurt zou gelden voor het pand. Het is niet onmogelijk dat de maximale huurprijs op basis van de puntentelling lager uit komt.

Mocht je teveel vragen, en je huurder gaat klagen bij de huurcommissie, dan heb je geen poot om op te staan. In zo’n geval zal je vaak, met terugwerkende kracht, al de teveel betaalde huur moeten terugbetalen. Ook is je rendement daarna een stuk minder goed. Weet dus wat je risico’s zijn bij de gekozen huurprijs (een goede vastgoedbeheerder zal je hier ook op wijzen; doet hij/zij dat niet, ga dan naar een ander!).

In de vrije sector (dus met puntentelling welke een huurprijs geeft van boven de €720.42), heb je geen problemen en kan je zelf de prijs bepalen op basis van wat de markt toelaat.

Beleggen in vastgoed; waar moet je op letten?

Financieren vastgoed

Waar veel mensen op stuklopen is het financieren van een huurwoning. Er zijn echter verschillende manieren om vastgoed te financieren. Een kort overzicht:

  • Bancaire financiering. Kortom een vastgoed-hypotheek speciaal voor de verhuur. Deze kan je vaak het goedkoopst (2-3%) bij de grootbanken krijgen (lees Rabo, ING, etc.). Echter, deze partijen zijn nu juist hun portfolio’s aan het beperken door de bankenregels van Basel III. Hier ben je vaak beperkt tot een hypotheek voor 70% van de waarde van de woning in verhuurde staat.
  • Specialistische banken. Hierbij kan je denken aan bijvoorbeeld NIBC en RNHB. Deze partijen zijn duurder (3-5%), maar je kan soms wel hogere hypotheken krijgen (tot 80% van de marktwaarde van de woning). Ook Duitse banken willen nog wel eens bereid zijn om Nederlands vastgoed te financieren. Het vinden van de juiste tussenpersoon is nog wel eens een uitdaging.
  • Er zijn tegenwoordig veel verschillende crowdfunding platforms, en sommige zijn speciaal voor vastgoed. Hier kan je tegen wederom nog hogere rentes (5-7%) vastgoed financieren. Soms tot wel 90 of 100% van de marktwaarde.
  • Privaat kapitaal. Als je goed bent in netwerken dat is het mogelijk om privaat kapitaal te vinden. Dit is vaak handig om snel geld te vinden voor een koop. Hierbij leen je korte tijd tot 100% van de woning waarde, om deze later tegen gunstigere voorwaarden te herfinancieren. Deze tijdelijke leningen hebben vaak rentes op jaarbasis van 7-10%. Ook kun je tegenwoordig via online platforms hypotheken krijgen van private personen. Deze zijn dan vaak ook beperkt tot 70% van de marktwaarde. Hier betaal je dan vaak 6-7% voor.

Taxatie vastgoed

Om te weten hoeveel je kan financieren, moet je meestal een taxatie laten uitvoeren. Deze is duurder dan voor een gewone woning. Om de waarde in verhuurde staat te berekenen wordt vaak de jaarhuur genomen en vermenigvuldigd met een factor. Het probleem is dat die factor varieert per locatie en soms zelfs per taxateur. Globaal genomen zal deze factor tussen de 10-12 liggen. Dus voor een woning met een huurprijs van €800/maand, in de Randstad (zeg factor = 12), zou de waarde in verhuurde staat ongeveer €115.000 bedragen. Bij 70% financiering krijg je dus maximaal €80.500.

In het bovenstaande voorbeeld moet je dus nog steeds een flinke zak eigen geld meenemen om het pand te kunnen kopen. Voor het bovenstaande voorbeeld in de Randstad met een vraagprijs van €125.000, moet je zelf al gauw tussen de €50.000-55.000 meenemen. Je moet tenslotte de kosten koper nog betalen en het verschil tussen de koopprijs en het gefinancierde bedrag.

Exit Strategie

Belangrijk bij het kopen van vastgoed voor de verhuur is dat je ook een exit plan hebt. Je zal het pand op een gegeven moment weer moeten verkopen. Dit kan zijn omdat je iets anders hebt gevonden, je van het vermogen in het pand wil gaan leven, je financiële problemen hebt (denk een scheiding) en snel moet verkopen, of omdat je komt te overlijden en je erfgenamen er niet mee verder willen gaan. Hoe dan ook, koop nooit een vastgoed object dat je niet of heel moeilijk weer liquide kunt maken. Panden die lastig verkopen, zeker in crisis tijden, zijn bijvoorbeeld recreatiewoningen.

Investeren in vastgoed: eerste pand kopen

Als je een pand gevonden hebt, dan begint het pas echt spannend en interessant te worden. Eerst moet je de prijs uitonderhandelen met de verkoper. Wees hier echter streng voor jezelf, zet een maximum en blijf daar bij! Lukt het niet, dan moet je niet bang zijn om weg te lopen van de onderhandelingen. De verkoopprijs bepaald uiteindelijk hoeveel rendement en winst je investering gaat opleveren. Koop dus nooit te duur!

Wanneer een prijs bepaald is kan het voorlopig koopcontract opgesteld worden. Dit kan via een makelaar, maar je kan dit ook zelf doen. Er zijn verschillende concept koopovereenkomsten te vinden on het internet. Bedenkt wel dat bij een gecompliceerde koop, van (bijvoorbeeld) meerder panden/reeds verhuurde eenheden, een ervaren makelaar/jurist erg handig kan zijn. Ga bewust om met je risico’s en weet wanneer je hulp moet inschakelen.

Zodra het koopcontract getekend is en de ontbindende voorwaarden afgehandeld zijn ga je samen met de verkoper naar de notaris. Hier laat je het pand overschrijven op jouw naam en laat je eventueel een hypotheek passeren.

Je bent nu eigenaar van een pand voor de verhuur!

Beginnen met verhuren

Je kan zelf gaan verhuren (let wel, dit wordt mogelijk gezien als inkomen in box 1 omdat je “arbeid” verricht). In dat geval moet je advertenties gaan plaatsen, mensen gaan rondleiden, selectie procedures gaan opzetten en mensen screenen. Dit kost veel tijd en als je dit niet dagelijks doet kan je je ook flink verslikken in een verkeerde huurder. Daarna moet je nog een huurcontract opstellen en tekenen, gevolgd door de sleutel overdracht en inspectie van de woning.

Dit kan je dus ook allemaal uitbesteden aan een vastgoedbeheerder. Deze vragen vaak 0,75-1 keer maand huur + BTW voor werving en selectie. Daarna zal je ongeveer 5-8% van de maandhuur betalen aan managementkosten. Hierbij zit dan administratie/ondersteuning verwerkt, en eventueel “technisch onderhoud” (lees: iemand die midden in de nacht de CV gaat bekijken als die het niet meer doet, maar jij krijgt dan nog steeds wel die rekening als er wat gedaan moet worden).

Wij zien het uitbesteden van vastgoedbeheer als handig i.v.m. belastingen en risicomanagement en doen dit ook bij al ons vastgoed.

Vastgoed management

Heb je een vastgoedmanager ingeschakeld, dan hoef je vrij weinig te doen. Vaak (en dit is afhankelijk van wat voor diensten je afneemt) is het niet meer dan alleen akkoord geven op de voorgestelde nieuwe huurders en het huurcontract tekenen.

Doe je je management zelf, dan zal je dus huurpenningen moeten innen. Je zal regelmatig een bezoek aan het pand moeten brengen voor een tussentijdse inspectie. Maar je bent dan dus zelf ook verantwoordelijk voor het opvolgen van te late betalingen. En eventueel het gerechtelijk traject als het echt verkeerd gaat. Het hebben van een rechtsbijstandsverzekering is dan ook zeker een must als je het zelf gaan beheren (het is trouwens ook aan te raden als je het management uitbesteedt).

Onderhoud vastgoed

Het is altijd verstandig om een onderhoudsplan op te stellen voor je pand. Dit geeft je de mogelijkheid om tijdig aannemers in te schakelen (om dus tijd te hebben om een goede offerte te regelen). Maar ook om te zorgen dat je voldoende cash hebt om het onderhoud te betalen.

Zelf doen is natuurlijk voordeliger, maar ook hier geldt weer dat je hierdoor gezien kan worden als “actieve eigenaar” en dat je dus belast kan worden in Box 1.

Let wel, de vastgoedbeheerder regelt vaak wel noodonderhoud. Maar hij/zij regelt niet je lange termijn onderhoud (hoewel je soms ook dit weer kunt uitbesteden, als je zelf bijvoorbeeld niet meer in Nederland woont). Je bent dus vaak zelf verantwoordelijk voor je vastgoed en het heeft zijn voordelen als je pand in goede staat verkeerd. Het levert meer geld op, staat vaak korter leeg bij wisselen van huurders en geeft minder kopzorgen. Ook het verbeteren van je pand wat betreft isolatie wordt steeds belangrijker, omdat energiezuinigheid steeds meer verrekend wordt in de huurprijs en de verkooprijs. Het verdient de aandacht om hier goed naar te kijken bij het kopen van je (eerste) vastgoed.

Leesvoer van Mr CF over investeren in vastgoed

Wil je nog wat meer informatie over beleggen in vastgoed, bekijk dan de volgende posts op onze blog:

 

Heb jij ervaring met investeren in vastgoed? Zo ja, hoe bevalt je dat? Of heb je vragen aan Mr CF? Stel ze hieronder!

 

Wil jij het FOB huishoudboekje 2019 kado? En een e-mail ontvangen zodra er een nieuwe post verschijnt? Ik stuur geen spam, opzeggen kan altijd en ik geef je e-mailadres nooit door aan derden.

5428 andere abonnees houden je gezelschap!

Gelieve een geldig e-mailadres in te voeren
Dat mailadres is al ingeschreven
The security code entered was incorrect
Bedankt voor het inschrijven
Ik ben geen professioneel adviseur. Je blijft zelf verantwoordelijk voor enige schade geleden door opvolgen van advies of navolgen van informatie op deze site. De informatie op deze site is mijn persoonlijke mening, geen beleggingsadvies en louter informatief en educatief bedoeld. Zie ook de disclaimer. Soms krijg ik een vergoeding als je een transactie doet via een link op deze site. Dit kost jou niets. Reacties kunnen worden gemodereerd of verwijderd.


Leuk als je reageert! Ik streef ernaar je reactie binnen 24 uur toe te laten en er eventueel op te reageren. Hier klagen voegt niet zoveel toe. Reacties met als doel iets te leren van anderen of om anderen te helpen, nadat je het hele artikel en alle andere reacties gelezen hebt, zien we hier het liefst!

36 gedachten over “Investeren in vastgoed

    • Daan

      Is vastgoed de moeite waard? Is het rendement bij vastgoed in Nederland beter dan als je je geld in VWRL (of een andere globaal gespreide ETF met lage kosten) stopt en laat staan voor 20+ jaar?

      • Team CF

        Ligt eraan waarvoor jij je vastgoed kan kopen en wat voor soort vastgoed je hebt. Bij kamerverhuur aan studenten met hefboomwerking van een hypotheek kan je ruim meer verdienen dan met VWRL op de lange termijn. Wel minder passief natuurlijk. Waardevermeerdering van je pand is dan nog eens de kerst op de taart. Voor de meeste appartementen ligt het aardig in dezelfde lijn als je naar totaal rendement kijkt. Moet er wel bij zeggen dat het nu wel een erg dure tijd is om te kopen, maar goed, zelfde probleem met VWRL!

        Het is ook veel stabieler door de regelmatige cash-flow. Het is dus ook maar net waar jij voorkeur voor hebt qua belegging.

  • willem

    heb je nog een suggestie voor moeilijke huurders? ken uit mijn omgeving meerdere mensen die het geprobeerd hebben; huurders die een ravage aanrichten zonder dat de verhuurder een poot heeft om op te staan. ook huursommen die niet binnen kwamen, en uiteindelijk uitzetting, maar voordat de huurder zijn schuld afbetaald heeft via een saneringsregeling is het echtpaar 20 jaar verder. verder lees ik dat het qua rendement wel tegen kan vallen; bijna evenveel als aandelen. en zijn huizen ook niet vrij van prijsschommelingen (sommige van de zuiderburen vinden investeren in stenen niet zo’n goed idee – helemaal niet wat de nederlander tegenwoordig moet neertellen voor een huis).

    • René

      Ik ben in overleg met een plaatselijke makelaar. Hij idee is dat hij een courante middenklasse woning verhuurt aan mensen die tussen twee woningen in zitten. Je maakt dan gebruik van de wet tijdelijke verhuur, daarmee mag je maximaal voor 2 jaar verhuren. Het geeft je iets meer zekerheid; de makelaar kent vaak de huurders en het is altijd tijdelijk.

      Qua rendement – net als indexbeleggen is het iets voor de lange termijn. Naar de inkomsten uit de huur heb je hier de mogelijkheid om te profiteren van de eventuele stijging van waarde. In hoeverre dat reëel is, kun je het beste zelf beoordelen. Zie hier de ontwikkelingen van de gemiddelde huizenprijzen over de afgelopen 25 jaar https://opendata.cbs.nl/statline/#/CBS/nl/dataset/83625NED/table?ts=1530286203299

    • Team CF

      Mijn suggestie voor moeilijke huurders is vooral zorgen dat je ze niet krijgt! Wij hebben nog steeds geen problemen gehad met huurders, komt waarschijnlijk door de screening (via de vastgoedbeheerders) en de goede relatie die we proberen te hebben. Dat scheelt al veel ellende. En anders een goede advocaat of mediator….
      Over de zuiderburen gesproken, daar hebben ze bijna geen prijsschommelingen gehad over de laatste jaren omdat ze meestal 20% zelf mee moeten nemen voor de koop. Dat buffert de marktprijs en wij gaan ook die richting op in Nederland. Vraag is of prijsschommelingen uitmaken? Voor ons niet, we willen toch niet verkopen maar alleen huur blijven ontvangen. Echter, risico is er altijd! VWRL kan in het komende jaren ook 50% van zijn waarde kwijtraken?!

    • Team CF

      Ga uit van alles tussen de 0% en 15%, afhankelijk van soort huurders, hypotheek rente, aanschafprijs, staat van onderhoud, etc. Zelf zitten we rond de 7-8% per jaar zonder waardevermeerdering van de woningen.

  • Barry

    Allereerst bedankt voor dit mooie, interessante artikel! Ik zit er al een tijdje aan te denken om een huis te kopen en te financieren met een verhuurhypotheek. Ik ben zelf student, maar heb toch een bedrag van €30.000,- weten te sparen om voor te financieren. Ik wil dan in dit huis gaan wonen en de overige kamers verhuren. Heeft iemand hier misschien al ervaring mee of weet iemand waar ik op moet letten? Alvast bedankt.

    • Team CF

      Zeker doen! Deze vorm van house-hacking is een van de beste manieren om te beginnen in het vastgoed. Zorg voor goede contracten, eventueel jaarlijkse zodat je jezelf meer flexibiliteit geeft en huren makkelijker kan blijven verhogen waar mogelijk. Weet ook wat je mag vragen voor de kamers op basis van de puntentelling voor onzelfstandige woonruimte. Zorg dat je huisgenoten zelf voor nieuwe huurders zorgen (heb jij geen werving en selectie kosten).

      • Ron

        Je noemt jaarlijks, is dit momenteel nog wel toegestaan? Ik zit er niet zo in maar meen dat dit vroeger kon maar nu niet meer. Je kunt volgens mij niet keer op keer jaar contracten blijven slijten aan dezelfde huurder. Ik dacht dat je eenmalig een tijdelijk contract kon afsluiten maar daarna onbepaald?

        • Team CF

          Jaarlijkse contracten mogen zeker (worden veel voor internationale studenten gebruikt), maar inderdaad niet voor dezelfde kamer voor dezelfde persoon achter elkaar (dan wordt dit op een gegeven moment gezien als een contract voor onbepaalde tijd). Wissel je elke keer van kamer, dan is er geen probleem want die persoon huurt dan andere woonruimte.

  • Anne J.

    Let op: ook in de vrije huur sector kunnen huurders naar de huurcommissie, binnen 6 maanden na aangaan huurovereenkomst. Of, bij een tijdelijk huurcontract, binnen 6 maanden na afloop tijdelijk contract. Op de site van de huurcommissie zit een rekentool om de maximale huur bij vrije sector woningen te berekenen. Anne J.

    • Team CF

      Hallo Anne, zie hier de link naar de site van de rijksoverheid hier omtrend: https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/huurverhoging/vraag-en-antwoord/verschil-sociale-huurwoning-woning-vrije-sector
      De huurcommissie kan in de geliberaliseerde markt alleen worden ingeschakeld als daar afspreken over staan in het contract, of als je van sociale huur naar de vrije sector bent gegaan door verbeteringen of huurverhoging. Zoe ook hier: https://www.huurcommissie.nl/procedure/

      • Anne J.

        Dat klopt niet volgens mij. Als er niets in je huurcontract staat van je vrije sector huurwoning mag je juist wel naar de huurcommissie. Waar staat volgens jou dat dit recht expliciet in je huurcontract zou moeten staan?

        Iets anders is dat in huurcontracten soms verboden wordt om naar de huurcommissie te stappen. De vraag is of zo een verbod rechtsgeldig is.

        • Team CF

          Staat keurig in de tweede link van de huurcommissie:
          “Om welke woningen gaat het?
          De Huurcommissie behandelt geschillen over zelfstandige woningen, kamers, woonwagens en woonwagenstandplaatsen. Het gaat daarbij om sociale huurwoningen (ofwel woningen met een niet-geliberaliseerd huurcontract).
          De Huurcommissie behandelt ook geschillen bij woningen in de vrije sector (geliberaliseerd huurcontract) als huurder en verhuurder daar een afspraak over hebben gemaakt.”

  • Kima

    Wij hebben een huis ge-erfd, staat in een populaire jaren 30 wijk. Twijfelen tussen verkopen en zelf groter gaan wonen en verhuren en minder werken. We moeten erfbelasting betalen, dat is qua liquiditeit geen probleem. Huurprijs zou rond de 1700 kunnen liggen….Tips?

    • Team CF

      Gezien de hoge huizen prijzen zou ik eerder neigen naar het verkopen van de woning. Zelf een andere woning betrekken, deze financieren (voor de hypotheekrenteaftrek, mits je die nog kan krijgen) en het geld dat je overhoud gebruiken om te investeren (in ander vastgoed, index fondsen, etc.). Levert je waarschijnlijk het meeste rendement, belastingvoordeel en spreiding op. Weet natuurlijk niet wat de waarde is van je woning en waar deze staat, maar als je al €1700 huur kunt krijgen zal het waarschijnlijk meer waard zijn dan €350.000?? Dit is helemaal afhankelijk van hoeveel risico je wilt nemen en waar jij je prettig bij voelt.
      Succes!

  • Mr Kaskoe

    Mijn complimenten voor het zeer gedetailleerde verhaal! Het geeft denk ik een goed beeld van wat je moet regelen en doen om in business te raken. Ik heb drie jaar geleden overwogen of ik met verhuur van vastgoed wilde gaan voorzien in mijn passieve inkomen. Uiteindelijk heb ik gekozen voor dividendaandelen. Vastgoed leek mij teveel afhangen van de locatie en de goede huurder. Ik had en heb het netwerk niet en heb twee linkerhanden. In die tijd was is er bij ons in het wijkje ook nog een wietplantage ontruimd in een verhuurde woning waar werkelijk niemand dat verwachtte… Ook lees ik steeds meer over overheidsbemoeienis bij het bepalen van huurprijzen. En toch blijft het kriebelen. Investeer jij alleen in vastgoed in je eigen omgeving of ook in andere plaatsen? En hoe bepaal je dan wat een goede locatie is? En besteed jij het klussen volledig uit?

    • Team CF

      Dank je wel voor het compliment! Ik ken de horror verhalen van gesloopte huizen, weetplantages en probleemhuurders. Gelukkig niet eerste hand, maar wij doen er ook veel aan omdat te voorkomen. Inclusief regelmatige inspecties en uitbesteed beheer. Ik deel ook je zorgen wat betreft de overheid, deze is helaas niet te vertrouwen als vastgoedbelegger. Risico’s die hierbij horen moet je ook zeker meenemen in je risico analyse voor het pand en voor je stap in het verhuur van vastgoed. Wij hebben zeker naar locatie gekeken en hebben ook buiten onze eigen woonplaats vastgoed. Moet er wel bij gemeld worden dat we vooral in locaties geinvesteerd hebben waar we zelf bekend zijn gekeken hebben. Het overgrote deel van de klussen worden inderdaad uitbesteed, puur om aan de Box 3 eisen te kunnen voldoen van vermogen (en dus geen arbeid). Het moest voor ons ook passief investeren zijn, en dat lukt aardig!

      • Erik

        Hoi Team CF! Ik heb een vraag over de Box 3 eisen. Ik heb zelf een appartement wat ik verhuur en in Box 3 zit. Ik ontvang de huur zelf en ik doe zelf het vastgoedbeheer. De huurder kan mij bellen als er iets stuk is (bijvoorbeeld CV-ketel) en ik zorg ervoor dat het wordt opgelost (besteed het uit) Dit is mijn eerste appartement en heb ervoor gekozen om dit zelf te doen om zo het rendement zo hoog mogelijk te houden.
        Nu hoeft hier weinig onderhoud aan gedaan te worden de komende tijd (vangt de VvE voor een groot deel op).
        In de toekomst wil ik graag nog meer appartementen kopen. Hoe kan ik ervoor zorgen dat ik zelf het beheer doe (wil graag het rendement zo hoog mogelijk houden) en dat dit niet belast wordt in Box 1? En als het dan wel belast wordt, hoe wordt dit dan belast?
        Eventueel onderhoud besteed ik uit aan een bekende. Ik wil wellicht de keuken vervangen (kopen op marktplaats). Heel lastig dus om dit middels een factuur aantoonbaar te maken. In hoeverre moet je dit aantoonbaar maken en hoe kijkt de Belastingdienst hierna? Heb je misschien een artikel waar meer informatie staat over de Box 3 eisen?
        Alvast bedankt voor je antwoord!

        • Team CF

          Hey Erik, gefeliciteerd met je eerste vastgoed! Ik raad je aan om dit stuk eens goed te bestuderen: https://www.jongbloed-fiscaaljuristen.nl/databank/vastgoed_en_fiscus/exploitatie_panden_box_1_of_box_3/

          Zoals als genoemd wordt in de conclusie, het is een heel grijs gebied. Kortom, het komt erop neer dat hoe meer jij zelf doet, hoe groter het risico is dat als je een controle krijgt van de fiscus ze je uit box 3 knikkeren en in box 1 opnemen. In dit geval ga je over de winst inkomensbelasting afdragen (kortom, tot zo’n 51.75% als je in de hoogste schaal zit). Dit moet je zeker niet willen want zo gaat je rendement heel hard naar beneden.

          Zoals je het nu doet ben je volgens punten 1, 2 en 4 aardig op weg richting Box 1. Wat je wilt doen is aan jou, maar ik zou me er zelf niet prettig bij voelen. Daarom besteden wij het meest ook uit om ons risico zo klein mogelijk te houden.

  • Radical FIRE

    Hi CF, leuk om een artikel van jullie te lezen hier! Ik ben zelf aan het overwegen om ook het vastgoed in te gaan voor (semi)passief inkomen. De huizenmarkt is nu echter wat hoog en mijn persoonlijke omstandigheden zijn er ook nog niet naar. Hopelijk kan ik het eind van het jaar beginnen, dan zal ik deze tips zeker gaan opvolgen!

    Bedankt voor dit mooie artikel!

  • Anne

    4 jaar geleden heb ik 3 appartementjes gekocht. Investering toen ongeveer € 270.000. Ik vraag een huur volgens het puntensysteem. Dus gemiddeld 670,- per maand. Kosten VVE, onderhoud, belasting eraf. opbrengst ongeveer 500,- per appartement. Gezien de investering toen is het een redelijk rendement, maar ik denk dat het bij de huidige huizenprijzen, de appartementen zouden nú zeker 420.000 moeten kosten, geen reeel rendement meer is.
    Ik heb hier een rustig stabiel inkomen aan. Ik ben al wat ouder, werk niet meer en dankzij mijn flatjes red ik het goed. De waardevermeerdering is voor mij absoluut geen voordeel. De VRH wordt hierdoor steeds hoger.
    (En ja, foute huurders heb ik ook een keer gehad, maar dat zie ik maar als een beginnersfout, dat zou me nu niet meer overkomen)

    • Ron

      Je geeft aan dat je foute huurders als een beginnersfout ziet en dat je dit niet meer zal overkomen. Wat doe je nu zoal wat je toen niet deed waardoor je foute huurders voorkomt?

    • Team CF

      Lekker bezig Anne! En ik ben het met je eens dat door de huidige prijzen dit soort verhuur steeds minder interessant begint te worden qua rendement. Zeker als je alles ook nog beheerd wilt laten doen om het in Box 3 onder te kunnen brengen. Je zal in deze markt wat creatiever moeten worden om nog goed rendement te halen. Dit is waarom wij ook al een tijd geen nieuwe pand meer hebben gekocht en over gestapt zijn op (hypothecaire) vastgoed leningen.

      • Anne

        Hoi Team CF, dank voor je reactie! Ik volg jullie blog al een tijd met plezier. Ik vind het erg interessant om te volgen hoe andere mensen omgaan met (vastgoed)investeringen. Toen ik mijn appartementen kocht, in 2015, was er in mijn eigen omgeving weinig begrip. De huizenmarkt lag totaal op zijn gat. Mijn eerste appartement heb ik op de veiling gekocht! Pas veel later ben ik op het blog van Mr. Fob en jullie gestuit en het doet me goed jullie bespiegelingen over hoe je verstandig kunt investeren te volgen.
        Ga zo door! Complimenten

  • eenPassiefInkomen

    Erg interessant artikel!

    Nog niet iets waar ik nu mee bezig ben, maar wel iets waar ik nu al af en toe over nadenk om later te gaan doen (op het moment dat ik meer vermogen heb, en de markt wat gunstiger is voor de aankoop van een eerste appartement).

  • Spaarvarken

    Aanvullend is het bij appartementen wel handig om goed te kijken in de splitsingsakte wat de bestemming van het te koop staande object is en om goed te kijken of er sprake is van een vve met een (goed) gevulde oorlogskas voor onderhoud. Wettelijk verplicht sinds 1 januari 2018

    • Team CF

      Zeker een goed punt om naar te kijken. Er zijn nog steeds heel veel slapende VvE’s zonder geld in kas! Dit zou eigenlijk niet meer mogen volgens die nieuwe regels en kan je mogelijk ook veel kosten als je gedwongen wordt om bij te storten. Dus inderdaad iets om goed uit te zoeken als je gaat kijken naar een woning.

  • OpnieuwBeginnen / consuminderen

    Als investeerder spreid ik graag mijn risico’s. Ik heb goede ervaringen met Geldvoorelkaar. Sinds kort heb ik geïnvesteerd in sameningeld.nl voor particulieren die in de stad panden kopen en verhuren.
    Sameningeld is voor mij eens en nooit meer. Als zakelijke belegger moet je twee accounts maken. Bovendien vind ik de communicatie niet geweldig.
    Sinds het FD bevestigde dat er een dip zit aan te komen in vastgoed ben ik helemaal klaar met sameningeld.nl

    • Team CF

      Als jij een eerste hypotheekrecht lening afsluit (tot zeg 70% LTV) dan is dat kans op problemen beperkt. Zelfs als de markt flink instort (lees 20% o.i.d.), dan nog is de kans groot dat jij al je geld eruit haalt als het mis gaat. En als je elke keer in de stress schiet als er in de krant staat dat het mis gaat met “de … markt”, dan investeer je ook nooit 😉
      Sterkte in ieder geval met je (vastgoed) crowdfunding!