Wat levert extra aflossen op je hypotheek nou precies op?


Hoeveel levert extra aflossen op je hypotheek nu precies op? Ik rekende het voor je uitrekenen. #hypotheek #aflossen #extraaflossen #hypotheekvrij

Je hypotheek aflossen. Wat levert dat nou precies op? Die vraag heb ik onlangs voor het blog Porterenee beantwoord. Op die blogpost werden wisselende reacties gegeven.

Hypotheek aflossen uitgerekend

Porterenee had me gevraagd uit te rekenen wat het in 30 jaar aan rentebesparing oplevert als je €1.000 aflost op een hypotheek waar je 3% rente op betaalt.

Mijn antwoord aan haar:

‘De meest mensen betalen tegenwoordig ongeveer 40% loonbelasting. Als je een hypotheek hebt waarvan je de hypotheekrente af mag trekken, krijg je dus ongeveer 40% van de betaalde hypotheekrente terug van de fiscus.

Als je een hypotheekrente aan je hypotheekverstrekker betaalt van 3%, betaal je na aftrek van de hypotheekrente via de belastingaangifte nog maar 3% – (40%*3%) = 1.8% netto hypotheekrente. Dat is het percentage dat je echt kwijt bent na belastingaftrek.

Als je €1.000 aflost, betaal je €18 minder rente per jaar als je netto rente 1.8% bedraagt. Dat is na 30 jaar 30 * €18 = €540 euro aan totale rente die je niet hebt hoeven betalen.’

Maar wat nu als je elk jaar €1.000 aflost op diezelfde hypotheek?:

‘Als je niet eenmalig maar elk jaar €1.000 weet af te lossen bespaar je natuurlijk meer aan niet betaalde rente. Het eerste jaar bespaar je wederom €18.

In het tweede jaar heb je €2.000 afgelost en bespaar je 2*€18 = €36 euro. In totaal heb je dan na 2 jaar €18 + €36 = €54 bespaard.

Na 30 jaar heb je op deze manier in totaal maar liefst €8.370 bespaard aan niet betaalde rente! En dat door elk jaar “slechts” €1.000 af te lossen.’

Hypotheek aflossen – wel of niet doen?

Er leken twee stromingen onder de reageerders, namelijk de aflossers en de niet-aflossers.

Je hypotheek aflossen moet je doen! Je betaalt steeds minder rente en je huis voelt steeds meer van jezelf. De molensteen om je nek van je hypotheek raak je kwijt! En als je vermogen hebt betaal je ook nog eens vermogensbelasting.

Ben je mal, je moet je hypotheek helemaal niet aflossen! Door inflatie is die schuld steeds minder waard. En de rente die je bespaart is door inflatie veel minder waard dan het lijkt!

Voor beide routes is natuurlijk wat te zeggen. En is wel of niet aflossen niet een combinatie van gevoel en verstand? En dus voor iedereen anders?

Wat doe wij?

Wij leven spaarzaam en ik heb al meer twintig jaar in aandelen belegd en daar een flink vermogen mee opgebouwd. Totdat we ons huidige huis kochten heb ik gehuurd en dus geen hypotheek af kunnen of hoeven lossen. Mrs FOB had een aantal jaren een koophuis met hypotheek waarop ze nog niet afgelost had voordat ze bij mij in mijn huurhuis introk.

We hebben de aanschaf van ons huidige huis met een deel eigen geld en een deel hypotheek gefinancierd.

Onze huidige hypotheek hebben we ondertussen voor ruim de helft afgelost. Simpelweg omdat dat ons rust geeft. Dat heeft voor ons vooral met gevoel te maken.

We lossen al weer een tijd niet meer af omdat we meer rendement maken met beleggen dan met aflossen. Dat heeft voor ons vooral met verstand te maken.

We hebben dus een beetje van beide stromingen, zowel van de aflossers als de niet-aflossers.

Rendement op beleggen

Wij beleggen ondertussen al weer jaren in een paar simpele, heel efficiënte indexfondsen via DEGIRO.

Het rendement behalen we voornamelijk met beleggen in aandelen. We beleggen in slechts 1 aandelen indexfonds, het Vanguard FTSE All-World UCITS ETF (oftewel VWRL). Met dat fonds zijn we belegd in ruim 3.000 van de meest succesvolle bedrijven ter wereld tegen minimale kosten.

Kosten zijn dodelijk voor je rendement. Die houden we dan ook zo laag mogelijk. Met onze beleggingen maken we op de lange termijn gemiddeld 6-7% rendement na kosten.

Lees ook: Beleggingsstrategie voor financiële onafhankelijkheid

Wat levert €1.000 beleggen nou precies op?

Als je €1.000 belegt en je haalt 6% rendement, dan heb je na een jaar €1.060 euro.

Stel die €1.060 euro rendeert vervolgens weer een jaar met 6%. Dan heb je aan het einde van het tweede jaar €1.123. 

Het rendement van het eerste jaar rendeert dus mee in het tweede jaar. Dat heet het rente op rente effect. En dat gaat steeds harder. Einstein noemde dat niet voor niets het 8e wereldwonder.

Na 30 jaar heb je op die manier €5.743 vermogen bij elkaar verzameld.

Maar wat nu als je 30 jaar lang elk jaar €1.000 belegt?

Als je niet eenmalig maar elk jaar €1.000 weet te beleggen, dan behaal je natuurlijk meer rendement. Het eerste jaar behaal je wederom €60 rendement.

In het tweede jaar heb je €2.060 belegd en haal je 6%*€2.060 = €124 rendement. In totaal heb je dan na 2 jaar €60 + €124 = €184 rendement behaald.

Na 30 jaar heb je op deze manier in totaal een vermogen van maar liefst €83.820 bij elkaar verzameld.

Hierbij heb ik geen rekening gehouden met vermogensbelasting, welke je bij een vermogen boven de €30.000 (grens 2018) moet gaan betalen.

Risico beleggen

Op de korte termijn kunnen beleggingen behoorlijk in waarde schommelen, maar op de lange termijn gaat de beurs tot nu toe altijd omhoog. En we verwachten dat die dat tijdens ons leven ook gewoon blijft doen.

Kijk maar eens naar het lange termijn rendement van de S&P500 index, een goede indicatie van de koersontwikkeling van aandelen op de lange termijn. Uitgekeerde dividenden zijn hierbij herbelegd. De y-as in de grafiek is logaritmisch, oftewel de groei is exponentieel.

 

S&P500 grafiek

Bron: Overjive [CC BY-SA 4.0 (https://creativecommons.org/licenses/by-sa/4.0)], from Wikimedia Commons

Gecorrigeerd voor inflatie komt het gemiddelde rendement van de S&P500 in de periode 1927-2017 op 7% per jaar. Let wel, er zijn periodes van meerdere jaren dat je geen of zelfs negatief rendement maakt. Maar op de lange termijn kom je tot nu toe op 7% per jaar na inflatie (10% voor inflatie). Daarom vinden wij beleggen in aandelen voor de lange termijn zo aantrekkelijk.

En kijk maar eens naar de ontwikkeling van de wereldeconomie op de lange termijn. De ontwikkeling van het “bruto nationaal product” van de wereld is daar een uitstekende indicator voor. Een financiële crisis als die van 2008 is niet meer dan een rimpeling in de trend:

GDP wereld

Bron: www.worldeconomics.com

Daarom durven wij, risicomijdend als we zijn, gerust al ons vrije vermogen te beleggen (op een cash reserve voor noodgevallen na).

Het gedeeltelijk aflossen van onze hypotheek heeft ons vooral gemoedsrust en lage woonlasten opgeleverd. En nu beleggen we in plaats van dat we verder aflossen omdat ons dat veel meer rendement oplevert.

Lees ook: Rentemiddelen en hypotheek aflossen aantrekkelijk?

 

Wat levert het al dan niet aflossen van je hypotheek jou op?

 

Wil jij het FOB huishoudboekje 2021 kado? En een e-mail ontvangen zodra er een nieuwe post verschijnt? Ik stuur geen spam, opzeggen kan altijd en ik geef je e-mailadres nooit door aan derden.

12712 andere abonnees houden je gezelschap!

Gelieve een geldig e-mailadres in te voeren
Dat mailadres is al ingeschreven
The security code entered was incorrect
Check je mail inbox (of spambox) om je inschrijving te bevestigen. Geen mail ontvangen? Mogelijk heb je een typefout gemaakt; voer je mailadres nogmaals in.
Ik kom ook financieel interessante acties en aanbiedingen tegen waar ik op dat moment geen blogpost over schrijf. Ik kan je daar dan wel op wijzen via een mailtje. Je kunt je hiervoor apart inschrijven:
Gelieve een geldig e-mailadres in te voeren
Dat adres is al in gebruik
The security code entered was incorrect
Check je mail inbox (of spambox) om je inschrijving te bevestigen. Geen mail ontvangen? Mogelijk heb je een typefout gemaakt; voer je mailadres nogmaals in.

Ik ben geen professioneel adviseur. Je blijft zelf verantwoordelijk voor enige schade geleden door opvolgen van advies of navolgen van informatie op deze site. Informatie kan achterhaald zijn, check altijd zelf of ze nog actueel is. De informatie op deze site is mijn persoonlijke mening, geen beleggingsadvies en louter informatief en educatief bedoeld. Let op: Beleggen gaat gepaard met risico's, je kunt je inleg (deels) verliezen. Zie ook de disclaimer. Soms krijg ik een vergoeding als je een transactie doet via een blauwe link op deze site. Dit kost jou niets. Reacties kunnen worden gemodereerd of verwijderd.

Auteur: Mr FOB


Een reactie plaatsen

Leuk als je reageert! Reacties met als doel iets te leren van anderen of om anderen te helpen, nadat je het hele artikel en alle andere reacties gelezen hebt, zien we hier het liefst! Je reactie wordt goedgekeurd en verwerkt volgens mijn privacybeleid. Door je reactie te versturen ga je hiermee akkoord.

55 gedachten over “Wat levert extra aflossen op je hypotheek nou precies op?

  • SamEast

    De berekening in dit artikel klopt niet. Als je namelijk 1000 euro extra aflost zal de bank de annuïteit (het bedrag dat je maandelijks betaalt) aanpassen: de maandlasten worden iets lager. Je gaat over de resterende looptijd iets minder snel aflossen in vergelijking met de situatie dat je de extra aflossing niet gedaan zou hebben. Het bedrag dat je over 30 jaar dient af te lossen blijft immers gelijk.

    Doe je de extra aflossing van 1000 euro direct, dan betaal je over 30 jaar 518 euro minder rente. Na een belastingvoordeel van 40% blijft daar nog 311 euro van over. Dat is dus aanzienlijk lager dan de 540 euro in het artikel.

    Doe je elk jaar een aflossing van 1000 euro, dan betaal je over 30 jaar 7715 euro minder rente. Na een belastingvoordeel van 40% blijft daar nog 4629 euro van over. Dat is dus aanzienlijk lager dan de 8370 euro in het artikel.

    Overigens is het belastingvoordeel in werkelijkheid minder dan 40% vanwege het eigenwoning forfait dat bij het belastbaar inkomen opgeteld wordt en dus tegengesteld werkt aan de hypotheekrenteaftrek.

  • x37

    Hoi Mr Fob,

    Ik wil een kleine toevoeging maken over het effect van de hypotheekrenteaftrek (HRA). Op dit moment is er in Nederland namelijk nog de “Wet Hillen”. Die regeling wordt beginnend dit jaar in 30 jaar(!) lineair afgebouwd, maar dat betekend dat er in 2019 nog steeds 96,667% van het effect bestaat. De “Wet Hillen” betekend dat je een korting krijgt op je belasting als je geen of geringe hypotheekrente aftrekt (tot maximaal het eigenwoningforfait (EWF)). Als je een lage hypotheekrente betaalt tov van de woningwaarde, dan heb je dus effectief helemaal geen voordeel van de HRA. En voor iedereen die meer hypotheekrente betaald dan het EWF moet je rekenen dat het EWF er als drempel vanaf gaat. (Of eigenlijk dus 96,667% daarvan in 2019.)

    Voor mensen die een kleine eigenwoningschuld hebben in verhouding tot de waarde van hun huis (kan dus ook als je niets hebt afgelost, maar je huis is veel meer waard geworden) of een lage rente of allebei, is het aflossen dus gunstiger.

    Voor 2019 heb ik het e.e.a. in een tabel gezet (zie website link).

  • Irma

    @empre
    Toch nog een vraagje, ik ga mijn box 1 hypotheek niet volledig aflossen, er blijft een klein bedrag staan. Dan verhoog ik de hypotheek met een nieuw leningdeel met bestemming consumptief. Zou dit nieuwe leningdeel eigenlijk wel aftrekbaar zijn in box 3?

  • Empire

    @Irma
    Het kan voor vermogenden inderdaad interessant zijn de hypotheek in box 3 te hebben. De hypothecaire schuld kan dan van het vermogen (spaargeld, beleggingen) worden afgetrokken (met een drempel van € 3000). Nu mag je niet vrijelijk box-hoppen. Je kunt dus niet de hypothecaire schuld die steeds in box 1 tot aftrek kwam voortaan als schuld in box 3 opvoeren. Dat heb je waarschijnlijk ook niet gedaan, gelet op de aflossing. Mensen met een moderne hypotheek, die ten minste annuïtair dient te worden afgelost, zijn zelfs in het voordeel. Betaal je slechts de rente en los je (tegen de regels in) niet af, dan word je ‘gestraft’ met een verhuizing van je hypotheek naar box 3. Wel even tevoren overleggen met de geldverstrekker omtrent de medewerking van die zijde.
    Je profiteert ook nog van de ‘Hillen-regeling’ (aftrek wegens geen of geringe eigenwoningschuld), die vanaf 2019 met 3,33% per jaar (in dertig jaar dus) wordt afgebouwd. Al vrees ik dat die afbouw in de toekomst versneld zal worden.

  • Irma

    Mijn complimenten voor dit uitgebreide en heldere blog. Het helpt mij enorm, al mijn vragen tot u toe zijn beantwoord. Nu durf ik te gaan beleggen. Ik denk dat heel veel mensen er veel aan hebben. Veel dank!

    Ben benieuwd wat je reactie is op mijn plan voor financiële afhankelijkheid:
    – ik heb al redelijk wat gespaard
    – ik heb een lage hypotheek eigen woning, waardoor ik geen of lage rente aftrek meer heb
    – Deze ga ik bijna helemaal aflossen (zonder boete)
    – Ik ga daarna mijn hypotheek verhogen (hogere maar schuld/marktwaardeverhouding nog steeds <55) door een nieuw consumptief leningdeel te nemen tegen 2,16%. Totale Afsluitkosten 750 euro, geen taxatie nodig. Deze schuld kan ik aftrekken in box 3, dus geen vermogensbelasting over dit geld. En geen inflatie. Mijn spaargeld kost al 2% inflatie en minstens 0,6 vermogensbelasting = 2,6, dus meer dan wat ik nu opnieuw ga lenen.
    – Meer geld beschikbaar dus om te sparen/beleggen en vermogen te genereren.

    Misschien is dit voor anderen hier ook het overwegen waard? Zie jij nog een addertje onder het gras? 🙂

    • Mr FOB Bericht auteur

      Bedankt voor je compliment!

      Ik ben niet thuis in consumptieve leningen, dus ken de eventuele addertjes onder het gras ook niet.

  • Ed

    Wij nemen het beste van 2 werelden. Per jaar aflossen en het verschil (de besparing) extra meenemen in de aflossing. Zeker in deze beurstijden voelt het veel lekkerder om op deze wijze garanties te hebben dat het geld echt goed terecht komt.

  • Ron

    Ik zit niet geheel in de materie maar weet niet anders dat tijdelijke verhuur zo z’n beperkingen kent. Zo mag je niet continue aan dezelfde verhuurder een tijdelijk contract aanbieden. Als je een tijdelijk contract verlengt is het volgens mij per definitie tot nader orde. Dit kun je ondervangen door na afloop van een tijdelijke contractperiode een andere verhuurder in je huis toe te laten. Of je zit te wachten op deze wisseling vd wacht is een ander verhaal.

  • Eric

    Mijn idee bij een schuld is dat ik het liefst een vrij mens ben. Niet belast met enige schuld. Als mijn inkomstenbron door wat voor een reden wegvalt kan ik zo flexibel mogelijk verder. In de gedachte van: de inkomsten kant kan ik wellicht niet altijd sturen, de uitgave kant heb ik zelf in de hand. Een andere reden is de wens om alleen met vrij vermogen te speculeren. Als je nog een schuld hebt speculeer je met de leefomstandigheden van je gezin. Dat voelt voor mij niet vrij. Beide zijn dus niet financieel. Volgens mij kijken we in het huidig leven te nadrukkelijk naar de financiële aspecten. Het blijft maar geld…..