Wat levert extra aflossen op je hypotheek nou precies op?


Hoeveel levert extra aflossen op je hypotheek nu precies op? Ik rekende het voor je uitrekenen. #hypotheek #aflossen #extraaflossen #hypotheekvrij

Je hypotheek aflossen. Wat levert dat nou precies op? Die vraag heb ik onlangs voor het blog Porterenee beantwoord. Op die blogpost werden wisselende reacties gegeven.

Hypotheek aflossen uitgerekend

Porterenee had me gevraagd uit te rekenen wat het in 30 jaar aan rentebesparing oplevert als je €1.000 aflost op een hypotheek waar je 3% rente op betaalt.

Mijn antwoord aan haar:

‘De meest mensen betalen tegenwoordig ongeveer 40% loonbelasting. Als je een hypotheek hebt waarvan je de hypotheekrente af mag trekken, krijg je dus ongeveer 40% van de betaalde hypotheekrente terug van de fiscus.

Als je een hypotheekrente aan je hypotheekverstrekker betaalt van 3%, betaal je na aftrek van de hypotheekrente via de belastingaangifte nog maar 3% – (40%*3%) = 1.8% netto hypotheekrente. Dat is het percentage dat je echt kwijt bent na belastingaftrek.

Als je €1.000 aflost, betaal je €18 minder rente per jaar als je netto rente 1.8% bedraagt. Dat is na 30 jaar 30 * €18 = €540 euro aan totale rente die je niet hebt hoeven betalen.’

Maar wat nu als je elk jaar €1.000 aflost op diezelfde hypotheek?:

‘Als je niet eenmalig maar elk jaar €1.000 weet af te lossen bespaar je natuurlijk meer aan niet betaalde rente. Het eerste jaar bespaar je wederom €18.

In het tweede jaar heb je €2.000 afgelost en bespaar je 2*€18 = €36 euro. In totaal heb je dan na 2 jaar €18 + €36 = €54 bespaard.

Na 30 jaar heb je op deze manier in totaal maar liefst €8.370 bespaard aan niet betaalde rente! En dat door elk jaar “slechts” €1.000 af te lossen.’

Hypotheek aflossen – wel of niet doen?

Er leken twee stromingen onder de reageerders, namelijk de aflossers en de niet-aflossers.

Je hypotheek aflossen moet je doen! Je betaalt steeds minder rente en je huis voelt steeds meer van jezelf. De molensteen om je nek van je hypotheek raak je kwijt! En als je vermogen hebt betaal je ook nog eens vermogensbelasting.

Ben je mal, je moet je hypotheek helemaal niet aflossen! Door inflatie is die schuld steeds minder waard. En de rente die je bespaart is door inflatie veel minder waard dan het lijkt!

Voor beide routes is natuurlijk wat te zeggen. En is wel of niet aflossen niet een combinatie van gevoel en verstand? En dus voor iedereen anders?

Wat doe wij?

Wij leven spaarzaam en ik heb al meer twintig jaar in aandelen belegd en daar een flink vermogen mee opgebouwd. Totdat we ons huidige huis kochten heb ik gehuurd en dus geen hypotheek af kunnen of hoeven lossen. Mrs FOB had een aantal jaren een koophuis met hypotheek waarop ze nog niet afgelost had voordat ze bij mij in mijn huurhuis introk.

We hebben de aanschaf van ons huidige huis met een deel eigen geld en een deel hypotheek gefinancierd.

Onze huidige hypotheek hebben we ondertussen voor ruim de helft afgelost. Simpelweg omdat dat ons rust geeft. Dat heeft voor ons vooral met gevoel te maken.

We lossen al weer een tijd niet meer af omdat we meer rendement maken met beleggen dan met aflossen. Dat heeft voor ons vooral met verstand te maken.

We hebben dus een beetje van beide stromingen, zowel van de aflossers als de niet-aflossers.

Rendement op beleggen

Wij beleggen ondertussen al weer jaren in een paar simpele, heel efficiënte indexfondsen via DEGIRO.

Het rendement behalen we voornamelijk met beleggen in aandelen. We beleggen in slechts 1 aandelen indexfonds, het Vanguard FTSE All-World UCITS ETF (oftewel VWRL). Met dat fonds zijn we belegd in ruim 3.000 van de meest succesvolle bedrijven ter wereld tegen minimale kosten.

Kosten zijn dodelijk voor je rendement. Die houden we dan ook zo laag mogelijk. Met onze beleggingen maken we op de lange termijn gemiddeld 6-7% rendement na kosten.

Lees ook: Beleggingsstrategie voor financiële onafhankelijkheid

Wat levert €1.000 beleggen nou precies op?

Als je €1.000 belegt en je haalt 6% rendement, dan heb je na een jaar €1.060 euro.

Stel die €1.060 euro rendeert vervolgens weer een jaar met 6%. Dan heb je aan het einde van het tweede jaar €1.123. 

Het rendement van het eerste jaar rendeert dus mee in het tweede jaar. Dat heet het rente op rente effect. En dat gaat steeds harder. Einstein noemde dat niet voor niets het 8e wereldwonder.

Na 30 jaar heb je op die manier €5.743 vermogen bij elkaar verzameld.

Maar wat nu als je 30 jaar lang elk jaar €1.000 belegt?

Als je niet eenmalig maar elk jaar €1.000 weet te beleggen, dan behaal je natuurlijk meer rendement. Het eerste jaar behaal je wederom €60 rendement.

In het tweede jaar heb je €2.060 belegd en haal je 6%*€2.060 = €124 rendement. In totaal heb je dan na 2 jaar €60 + €124 = €184 rendement behaald.

Na 30 jaar heb je op deze manier in totaal een vermogen van maar liefst €83.820 bij elkaar verzameld.

Hierbij heb ik geen rekening gehouden met vermogensbelasting, welke je bij een vermogen boven de €30.000 (grens 2018) moet gaan betalen.

Risico beleggen

Op de korte termijn kunnen beleggingen behoorlijk in waarde schommelen, maar op de lange termijn gaat de beurs tot nu toe altijd omhoog. En we verwachten dat die dat tijdens ons leven ook gewoon blijft doen.

Kijk maar eens naar het lange termijn rendement van de S&P500 index, een goede indicatie van de koersontwikkeling van aandelen op de lange termijn. Uitgekeerde dividenden zijn hierbij herbelegd. De y-as in de grafiek is logaritmisch, oftewel de groei is exponentieel.

 

S&P500 grafiek

Bron: Overjive [CC BY-SA 4.0 (https://creativecommons.org/licenses/by-sa/4.0)], from Wikimedia Commons

Gecorrigeerd voor inflatie komt het gemiddelde rendement van de S&P500 in de periode 1927-2017 op 7% per jaar. Let wel, er zijn periodes van meerdere jaren dat je geen of zelfs negatief rendement maakt. Maar op de lange termijn kom je tot nu toe op 7% per jaar na inflatie (10% voor inflatie). Daarom vinden wij beleggen in aandelen voor de lange termijn zo aantrekkelijk.

En kijk maar eens naar de ontwikkeling van de wereldeconomie op de lange termijn. De ontwikkeling van het “bruto nationaal product” van de wereld is daar een uitstekende indicator voor. Een financiële crisis als die van 2008 is niet meer dan een rimpeling in de trend:

GDP wereld

Bron: www.worldeconomics.com

Daarom durven wij, risicomijdend als we zijn, gerust al ons vrije vermogen te beleggen (op een cash reserve voor noodgevallen na).

Het gedeeltelijk aflossen van onze hypotheek heeft ons vooral gemoedsrust en lage woonlasten opgeleverd. En nu beleggen we in plaats van dat we verder aflossen omdat ons dat veel meer rendement oplevert.

Lees ook: Rentemiddelen en hypotheek aflossen aantrekkelijk?

 

Wat levert het al dan niet aflossen van je hypotheek jou op?

 

Wil jij het FOB huishoudboekje 2021 kado? En een e-mail ontvangen zodra er een nieuwe post verschijnt? Ik stuur geen spam, opzeggen kan altijd en ik geef je e-mailadres nooit door aan derden.

12835 andere abonnees houden je gezelschap!

Gelieve een geldig e-mailadres in te voeren
Dat mailadres is al ingeschreven
The security code entered was incorrect
Check je mail inbox (of spambox) om je inschrijving te bevestigen. Geen mail ontvangen? Mogelijk heb je een typefout gemaakt; voer je mailadres nogmaals in.
Ik kom ook financieel interessante acties en aanbiedingen tegen waar ik op dat moment geen blogpost over schrijf. Ik kan je daar dan wel op wijzen via een mailtje. Je kunt je hiervoor apart inschrijven:
Gelieve een geldig e-mailadres in te voeren
Dat adres is al in gebruik
The security code entered was incorrect
Check je mail inbox (of spambox) om je inschrijving te bevestigen. Geen mail ontvangen? Mogelijk heb je een typefout gemaakt; voer je mailadres nogmaals in.

Ik ben geen professioneel adviseur. Je blijft zelf verantwoordelijk voor enige schade geleden door opvolgen van advies of navolgen van informatie op deze site. Informatie kan achterhaald zijn, check altijd zelf of ze nog actueel is. De informatie op deze site is mijn persoonlijke mening, geen beleggingsadvies en louter informatief en educatief bedoeld. Let op: Beleggen gaat gepaard met risico's, je kunt je inleg (deels) verliezen. Zie ook de disclaimer. Soms krijg ik een vergoeding als je een transactie doet via een link op deze site. Dit kost jou niets. Reacties kunnen worden gemodereerd of verwijderd.

Auteur: Mr FOB


Een reactie plaatsen

Leuk als je reageert! Reacties met als doel iets te leren van anderen of om anderen te helpen, nadat je het hele artikel en alle andere reacties gelezen hebt, zien we hier het liefst! Je reactie wordt goedgekeurd en verwerkt volgens mijn privacybeleid. Door je reactie te versturen ga je hiermee akkoord.

55 gedachten over “Wat levert extra aflossen op je hypotheek nou precies op?

  • Jyje

    Prima adviezen denk ik. Zeker voor de wat jongere generaties die mogelijk tot hun 70e door moeten. Blijf het gek vinden dat ze je dit niet gewoon op school leren.

    Wij zijn nu 30 en beginnen dit jaar met aflossen op ons huis. (10k per jaar). Niet alleen om rendement maar zoals je aangeeft ook om een eventuele recessie en baanverlies het hoofd te bieden. Parallel daaraan investeer ik ieder jaar zon 3000 euro in aandelen in indexfondsen.

    Vergeet je in je vergelijking niet dat in moderne hypotheekvormen de maandlasten van het annuitaire deel ook direct naar beneden gaan? Als ik 10k aflos op een hypotheek van 200k dan scheelt me dat maandelijks 50 euro * 12 * 30.

  • Joachim

    Op 1 januari heb ik mijn laatste extra aflossing gedaan om daarmee de complete hypotheek in 50 maanden versneld afgelost te hebben.
    Onlangs had ik hier een gesprek over met een kennis die ook financiële onafhankelijkheid hoog in het vaandel heeft staan.
    Hij maakte een opmerking die de spijker precies op de kop sloeg (voor mij althans).

    “Met het aflossen van je hypotheek, ‘koop’ je financiële rust.”

    De afgelopen jaren kon ik de motivatie om mijn woonlasten zo ver mogelijk te reduceren door het aflossen van de hypotheek, niet echt onder woorden brengen. Er was een gedrevenheid om nagenoeg alle beschikbare financiële middelen hiervoor aan te wenden.
    Ik realiseer me dat wanneer ik sec naar het rendement kijk, zeker achteraf, andere keuzes wellicht tot een hoger huidig beschikbaar vermogen hadden kunnen leiden.
    Maar ik kom tot de conclusie dat het gevoel van hypotheekvrij zijn moeilijk in geld is uit te drukken.
    Zoals Jeroen in het begin van dit draadje ook al aanhaalde, geeft het aflossen op de hypotheek, door de lagere maandlasten, meer beschikbare middelen die geïnvesteerd kunnen worden. De verwachting is dan ook dat de vermogenscurve vanaf heden wat steiler omhoog gaat lopen.
    Vooralsnog staat de FO-vlag nog steeds op mijn 55ste verjaardag (ofwel nog een jaartje of vier te gaan).

  • Juliette

    Ik ben sinds januari dit jaar ook aan beleggen begonnen. Tot nu toe gaat het zeer goed en wil ik ermee doorgaan. Maar nu begreep ik dat je over een paar jaar flink belasting moet gaan betalen, terwijl sparen gratis wordt. Is t verstandig te blijven beleggen, ondanks de extra belasting, of beter geld eraf halen en gaan sparen/aflossen?

  • Martjan

    Mooi artikel,

    Toch nog een opmerking of aanvulling.
    Aan de beleggings kant neem je rente over rente mee. Wat ik doe is het verschil in initiële maandlasten en de maandlasten na de extra aflossing apart zetten en dat gebruiken voor verdere aflossing. Aflossen met de opbrengst van de aflossing. Daardoor van je ook eerder in andere risico klasse, en verlaag je je vaste lasten. Vooral op het annuitaire deel kan dat heel hard gaan, omdat je niet alleen de rente verlaagd, maar ook het aflossingsdeel.